海 安 市 人 民 政 府

行政复议决定书

〔2022〕海政复第10号

申请人某公司。

负责人丁某。

被申请人海安市城市管理局，住所地海安市丹凤路69号。

法定代表人许祥法，局长。

申请人某公司不服被申请人海安市城市管理局（以下简称城管局）作出的对某小区业委会的备案，于2022年2月22日向本机关申请行政复议。经审查，本机关决定受理并依法通知被申请人答复，被申请人在法定期限内提出了答复，并提交相关证据。本案现已审理终结。

申请人某公司述称，我公司系某小区的建设单位，也是该小区的大业主。2022年1月17日，申请人就案涉小区业主委员会备案问题，分别向城管局和海安经济技术开发区立发办事处（以下简称立发办事处）申请了信息公开。在城管局的书面答复材料中，海安市城东镇嘉麟社区居民委员（以下简称嘉麟社区）公告称某小区住宅554户，但业委员会选举选票仅有362票，业委大会“议事规则”和“管理规约”参会选举业主仅有316人，这两个数字显然都低于554户的三分之二。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意。根据前述事实和法律规定，该业主委员会选举没有达到三分之二以上参与表决的法定标准，其选举结果应为无效。被申请人未对这一重大合法性问题进行审慎审查，就对该业主委员会进行了备案，依法应予撤销。

被申请人城管局答复称，被申请人系海安市辖区内物业管理行政主管部门，其物业行业管理科主要负责指导业主大会、业主委员会的组建、备案、换届，并指导、监督其开展工作。2021年12月20日，某小区业委员会主任向被申请人提交了业主委员会的备案材料，备案材料符合《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，且承诺备案材料真实合法，2021年12月22日，被申请人对某业委会进行备案。

申请人提出应当审核某业委会提交的备案资料是否真实合法的要求，属于对申请材料的实质性审查，此类事项不属于行政备案机关的职权范围。根据《江苏省物业管理条例》第二十三条第一款规定，行政机关对于备案材料仅具有形式审查的义务，即对文件是否齐全、内容是否符合法律规定进行审查，只要确认业主委员会提交的文件齐全，记载的内容满足法律规定的要求，就可以备案。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。因此，申请人认为某业委会选举及票决事项不符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的观点，系对法律的错误理解。

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款规定，申请人如认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，应当通过向相关侵权人提起民事诉讼的途径进行救济，申请人提起的行政复议，显属对象和方式错误，不符合法律规定。

综上所述，被申请人对某业委会的备案于法有据、程序合法，申请人的复议请求无事实和法律依据，请求维持被申请人的备案行为。

经审理查明，某小区位于海安市城东镇高庄路88号。2021年8月28日，某小区业主联名向城管局、立发办事处、嘉麟社区提出成立业委员会的书面申请。2021年10月13日，嘉麟社区对首次业主大会筹备组成员报名公告在小区进行了张贴。2021年11月5日，嘉麟社区对该小区业主大会筹备组成员名单进行了公示。2021年12月4日，某小区业主大会筹备组将业主委员会委员候选人名单进行公示。2021年12月14日，该筹备组公告小区业主，本区域首届业主委员会委员候选人到12月8日已公示期满，12月15日至17日为本小区业委员会委员选举的投票期限。2021年12月17日，某小区首届业主委员会委员选举结果产生。2021年12月20日，某业委会主任受业主委员会委托提交某业委会备案申请表及相关备案资料。2021年12月22日，被申请人依业主委员会的申请，出具海业委备〔2021〕第1203号海安市业主委员会备案证明（以下简称备案证明），同意某小区业主委员会备案。2022年2月22日，申请人认为某业委会的选举违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，没有达到三分之二以上参与表决的法定标准，其选举结果应为无效。被申请人未对这一重大合法性问题进行审慎审查，就对该业主委员会进行了备案，严重违法。为了维护申请人的合法权益，向本机关提出行政复议申请，请求撤销被申请人对某业委会的备案。

另查明，某小区建设用地使用权受让人为江苏某公司海安分公司，本案的申请人为江苏某公司海安开发区分公司。

又查明，申请人系某小区15幢203室所有权人，房屋建筑面积为139.28平方米。

以上事实，有国有建设用地使用权出让合同，不动产权证书，江苏省某公司海安开发区分公司营业执照，某小区业主申请报告，嘉麟社区公告，优景美地业主大会筹备组成员公示，某业委会委员候选人名单公示，某业委会筹备组公告，优景美地首届业主委员会委员选举得票情况汇总表，优景美地首届业主大会征求意见表表决结果汇总表，南通市业主委员会备案申请表，海业委备〔2021〕第1203号海安市业主委员会备案证明（存根）等证据予以佐证。

本机关认为，公民、法人或者其他组织提起行政复议的权利受法律保护，也受法律的约束。《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条规定，行政复议申请应当符合下列条件：……（二）申请人与具体行政行为有利害关系……《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共同利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，被申请人作出的行为系对某小区业主委员会进行备案，小区业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成立后的报送备案行为，属于全体业主对小区公共事务的决策事项。虽然业主委员会的选举产生及备案与业主个体的利益有关联，但单个业主并不具有独立处分、决策小区公共事务的权利。业主委员会作为业主大会的执行机构，其行为的法律效果及于全体业主，案涉备案行为涉及某小区业主的共有利益，尽管该行为也往往最终影响到每一个业主的利益，但这种影响是分散的，某一特定业主通常不会受到比其他业主更加不利的影响。换言之，某一特定业主往往并不具有更加特别的利害关系。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款规定，下列事项由业主共同决定……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员……从上述规定可知，涉及业主共有利益的事项应由业主共同决定，个别业主并无决定权。就本案而言，对涉及业主共有利益的行政行为不服，应由专有部分占建筑物总面积过半数或者总户数过半数的业主提起行政复议。申请人提供的不动产权证书仅显示其是该小区的一户业主，即使如申请人称其是该小区的建设单位，也是大业主，根据《江苏省物业管理条例》第九十三条第三款规定，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。因此，不管申请人称其是该小区的建设单位，还是该小区的大业主，其在该小区的业主人数仅按一人计算，故申请人作为单个业主，不具有对被申请人的备案行为提起行政复议的主体资格。

综上所述，申请人不具备本案申请人主体资格，该行政复议申请不符合行政复议受理条件，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项的规定，本机关决定：

驳回申请人的行政复议申请。

如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内向南通市经济技术开发区人民法院提起行政诉讼。

                                                       2022年4月18日