各有关单位：

为进一步贯彻落实《江苏省物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发﹝2018﹞3号）等文件新规定，规范我市物业服务收费行为，维护广大物业使用人(以下简称业主)、物业服务企业及其他管理人的合法权益。结合我市物业服务收费管理实际，现就加强物业服务及收费管理的有关事项明确如下：

一、政府指导价范围

普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费（物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库）以及保障性住房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价。人防车位租金、建设单位未出售或未附赠的车位、车库租金按《江苏省物业管理条例》也纳入管理范围。此外，其他服务收费实行市场调节价。

二、计费面积

物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。

三、物业费缴纳

业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业服务费用由建设单位承担。

四、垃圾清运费

业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或清运公司清运，并承担清运费用和处置费，收费标准由双方合同约定。

五、公共设施费用

物业管理区域电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业需单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况 。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。

共用电力设施设备日常维护保养费用、电工工资性支出、物业办公用电、停车场用电等应纳入物业服务费、租金、停车管理费等开支范围，物业企业不得通过收取用电服务费名义向终端用户重复收费。

六、汽车停放费和车位租金

我市普通住宅小区汽车停放费和车位租金收费标准等有关事项，仍按《关于明确海安县普通住宅小区汽车停放费和车位租金等有关问题的通知》（海价综〔2016〕37号）文件执行。汽车停放费需单独设账。

七、停车免费对象

对进入住宅物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

八、前期物业收费标准备案

1.开发建设单位按照相关规定选聘物业服务企业前，应主动接受市发改委业务指导，遵循合理、质价相符的原则，分项选择服务项目、服务等级及标准，并经行业主管部门审核同意后，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标。

2.建设单位在政府指导价范围内签订前期物业服务合同,并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准、汽车停放费、车位租金收费标准等内容，相关标准须执行政府指导价。

3.物业服务企业签订前期物业服务合同三十个工作日内，向市城管局和发改委备案。《前期物业服务合同》明确的经报备的相关服务内容及收费标准须在小区或楼盘醒目位置进行公示。

九、前期物业收费标准调整

业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定，报市发改委备案。

普通住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，按规定程序重新确定物业服务收费标准。如收费标准不调整，报市发改委备案。收费标准在政府指导价范围内调整的，按上述流程执行。

十、物业收费公示

物业服务企业应当执行明码标价规定，实行双公示。一要在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费依据、举报投诉电话等有关情况；二要按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费、经营公共设施收益收支情况、公共能耗费实际费用及分摊（公共水电费、电梯运行费等未计入物业公共服务费情况下）情况，接受全体业主和社会监督。不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。

十一、行为规范和监督管理

市发改委加强对物业服务收费行为的业务指导，规范物业服务企业收费行为。市城管局加强物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。物业服务企业违反物业服务合同和物业服务收费管理规定的，由相关行政执法部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》等法律法规予以查处。对物业服务企业存在超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的,由相关部门纳入失信企业名单。

本通知自发文之日起执行。以前有关规定或相关前期物业合同约定与本通知不符的，按本通知精神调整执行。今后上级如有新规定，按新规定执行。

海安市发展和改革委员会 海安市城市管理局

2019年11月29日