一、政策出台的背景及依据

1、现行的我县普通住宅小区车位（车库）汽车停放费政策仍然是按照2012年县物价局、县城市管理局联合出台的《海安县物业服务收费管理实施细则（试行）》办法执行的，现行《细则》的规定中，只明确了普通住宅小区车位（车库）汽车停放费标准，依当时的有关政策规定，明确车位租金由出租人与承租人协商确定。而经修订并分别于 2013年5月1日、2014年1月1日起施行的《江苏省物业管理条例》和省物价局、省住房和城乡建设厅联合出台的《江苏省物业服务收费管理办法》，进一步明确普通住宅小区车位（车库）的租金实行政府指导价管理。为此，我们按照《条例》和办法的规定要求，结合海安实际，制定了车位（包括人防车位）的租金标准。同时，借此对普通住宅小区车位（车库）的汽车停放收费标准在现行基础上进行了适当调整。

2、近年来，随着汽车逐渐进入普通消费者家庭，尽管新建小区规划建设的车位的比例在调整和提高，住宅小区停车管理中出现的矛盾和问题仍然较多，主要是：地面与地下停车收费比价关系不够合理；一些前期开发建设的小区，规划建设的车位（车库）个数与小区实际拥有的车辆数量配比不对应，有的小区拥有的车辆数量远远大于车位数；不少建设单位出于急于收回资金等方面的考虑，对自有产权车位不愿意出租，有的车位价格较高，车位租金也较高，开发建设单位与业主各自的期望差距较大，加之小区物业管理服务不到位，又缺乏明确的租金价格政策和收费标准，造成一些车主不愿购买或租用车位，而是免费挤占小区道路等公共资源，乱停乱放问题比较突出。

3、县人大代表、政协委员十分关注小区车辆的管理问题，对小区车位（车库）的汽车停放收费和租金价格有建议和提案，要求价格等相关部门加强管理。

4、出台文件的主要政策依据，是新修订的《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》。

二、政策出台的过程。

在出台政策过程中，我们严格依照政府制定指导价格的管理程序规定，先后组织到周边县市调研，通过专题会议，走访开发企业、物业企业、小区业主委员会、社区，利用网站、海安发布等网络媒体公开征求意见，对方案进行充分论证，并多次请示报告。同时，我们坚持市场取向和相对合理收益原则，与周边价格水平基本相衔接，充分考虑消费者（业主）的心理预期和承受能力，向业主倾斜，最终经县政府常务会议审议通过。

三、主要内容

1、正确理解汽车停放费及车位租金的涵义

汽车停放费，是指物业服务企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理所收取的费用。包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费。

车位租金，是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

2、管理的权限及范围

普通住宅前期，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费实行政府指导价管理。

业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。

人防车位和建设单位产权车位租金实行政府指导价管理。

非普通住宅小区汽车停放费及车位租金（不含人防车位）实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业或建设单位在物业合同中约定。

3、停放费及租金的标准

地面车位停放费最高标准每月100元，地下车位停放费最高标准每月40元，均允许下浮。对业主拥有专有权的地下车位（车库），物业服务企业已收取物业服务的，不得再收取汽车停放费。

地下车位（包括业主专有的、建设单位未出售或未附赠而出租的）租金基准价每月150元，原则上允许上浮20%，下浮不限。

人民防空工程平时用作停车位的，在指导价范围内，按照同一车辆停放区域内车位租金及汽车停放收费标准执行。

对住宅小区有条件设立临时停车位供访客等外来车辆临时停车使用的，连续停车不超过8小时（含8小时），每辆每次收费5元，可以提供1小时的免费停车。对进入小区执行公务以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取费用。临时停车收费及管理，在业主大会成立后，由业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。

4、人防工程汽车停放费、租金收益的处置

人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

5、执行时间及新旧政策衔接

自2016年7月1日起施行，本办法实施前，对于仍属前期物业管理期间，且相关方已经依法通过协议、合同等形式约定汽车停放收费及车位租金标准的，继续按原约定标准执行。约定到期后，凡高于此标准的，原则上应按规定重新约定。

6、其他相关规定

住宅小区内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本小区内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本小区内业主；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。

占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用，没有决定或者约定的，按照“所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费”的规定使用。

 

依法配建的人民防空工程平时用作停车的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。

四、相关配套措施

1、停车门禁出入证（卡）的管理。

住宅小区内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置1张出入证（卡），因用户保管不善造成遗失、损坏等要求补办的，可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。

2、强化明码标价和收费公示。

物业服务企业应当在停车场出入口处显著位置设置标价牌，标价牌按照价格部门推荐的统一格式，标明服务项目、服务内容、计费单位、收费标准、免费停放时间以及监督举报电话等内容，自觉接受社会监督。

物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算，并在住宅小区内显著位置，每半年公示收支情况，每次公示时间不少于15天。

3、强化收费行为监管

县价格和物业管理行政主管部门将进一步加强对本县范围内住宅小区汽车停放费和租金的监督检查。对于违反规定的，将按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等法律法规进行查处。