各区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

《关于进一步加强海安市住宅小区公共收益管理的指导意见》已经海安市第十七届人民政府第38次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

海安市人民政府

2025年7月7日

（此件公开发布）

关于进一步加强海安市住宅小区

公共收益管理的指导意见

第一条为进一步规范住宅小区公共收益的获得、使用和管理，充分保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本指导意见。

第二条本指导意见适用于本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动。

第三条公共收益是指利用物业管理区域内，业主专有部分以外的共有部分开展生产、经营、租赁等活动所获取的收入扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益。包括但不限于：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；

（三）利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；

（四）公共收益孳息收入；

（五）相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；

（六）其他依法属于业主共有的收益。

第四条公共收益属于业主共有，公共收益的管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。

任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第五条市城市管理局负责指导各区管委会、各镇人民政府、各街道办事处（以下统称区镇街道）开展辖区内住宅小区公共收益相关监督管理工作。

区镇街道、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业和业主委员会（以下简称业委会）、物业管理委员会（以下简称物管会）规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。

第六条公共收益的获取，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

第七条业主大会成立前，公共收益应当按照《前期物业服务合同》的约定获取，物业服务企业可以根据合同约定作为公共收益管理单位。

业主大会成立后，业主大会或业主大会授权的业委会、物管会决定公共收益管理单位。鼓励成立业委会自行管理公共收益，或委托物业服务企业进行管理。

第八条公共收益管理单位发生变化的，原公共收益管理单位将财务账册等公共收益相关资料于新公共收益管理单位确认后十日内移交。

第九条公共收益管理单位应当以同一个物业管理区域为单位，开设独立的公共收益账户。鼓励区镇街道与公共收益管理单位共同管理公共收益账户。

公共收益账户不得以个人或者非公共收益管理单位的名义开立。

公共收益账户禁止开通网上银行等电子支付渠道。公共收益管理单位银行结算账户的预留签章应当与公共收益管理单位名称一致。

第十条公共收益账户开立成功后，公共收益管理单位应当及时将公共收益划转至公共收益账户。

第十一条公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《物业服务合同》中约定的属于物业服务费承担的维修范围，不得在公共收益中列支。

第十二条公共收益管理单位应当制定公共收益使用方案。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计等内容。使用前应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定进行表决，表决通过后由公共收益管理单位组织实施。

第十三条鼓励公共收益管理单位根据住宅小区物业实际使用情况，结合业主的意见建议，制定住宅小区公共收益年度使用计划，并召开业主大会进行表决。

第十四条鼓励住宅小区在管理规约中明确公共收益使用和招标的具体办法。

鼓励公共收益管理单位使用公共收益资金时在区镇街道公共资源交易中心进行招标。

第十五条公共收益使用前，公共收益管理单位应当填写《海安市小区重大事项报告单》，并附项目预算、决策记录等附件材料，加盖印章后，书面提交居（村）民委员会。

公共收益使用后，公共收益管理单位应当填写《海安市小区重大事项报告单》，并附项目合同、验收报告、结算清单、审计报告等附件材料，加盖印章后，书面提交居（村）民委员会。

第十六条公共收益管理单位应当每半年与银行核对公共收益账目，根据实际情况填写《住宅小区公共收益公示表》，加盖印章后，在小区醒目位置张贴公示。

每年2月1日前公示上一年度公共收益账目情况，每年8月1日前公示当年上半年公共收益账目情况。涉及到审计的，公示日期可以适当顺延，在审计结束后及时公示。公示期不少于60天。

第十七条公共收益相关公示材料应当留存备查，业主对公共收益账目有异议的，应当及时向公共收益管理单位提出，公共收益管理单位应当予以答复。业主对答复仍有异议的，区镇街道应当及时协调处理。

第十八条鼓励业主大会委托第三方审计机构对公共收益管理情况进行审计。

第十九条鼓励区镇街道按照“每年20%，5年全覆盖”的目标，对辖区内住宅小区公共收益管理制定日常审计计划，并按计划委托第三方审计机构进行审计。

第二十条公共收益审计结束后，公共收益管理单位应当及时将审计报告和整改情况在住宅小区显著位置进行公示。

第二十一条非住宅物业公共收益的使用和管理，可以参照本意见执行。

第二十二条本指导意见自2025年9月1日起施行，有效期至2030年8月31日。

附件：住宅小区公共收益公示表

附件

住宅小区公共收益公示表

住宅小区名称：核算周期：年月—年月

物业服务企业：（盖章）业委会（物管会）：（盖章）

项目		本期发生额	合计	备注
一、 收入	1.物业经营用房收入
	2.公共停车泊位收入
	3.广告位收入
	4.信号发射基站场地收入
	5.智能快递柜场地收入
	6.文体场所经营收入
	7.摆摊设点收入
	8.其他收入1（注：）
	9.其他收入2（注：）
	10.利息收入
二、 支出	1.共有部位、共有设施设备的维修、更新与改造费用
	2.业主大会、业委会运作经费
	3.经营成本
	4.税费
	5.补充住宅专项维修资金
	6.其他支出1（注：）
	7.其他支出2（注：）
三、本期收支结余
四、历年收支结余
五、累计收支结余

公示时间：年月日

抄 送：市委各部门、各直属单位，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。

海安市人民政府办公室 

2025年7月7日印发

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