【案情】
甲于2007年与某房地产公司签订商品房买卖合同，购买其公司开发的小区房屋一套及储藏室一间，甲支付了全款，房地产公司交付了房屋和储藏室。甲交清了房屋和储藏室的契税，房屋办理了产权证，储藏室未办证。甲于2020年12月向乙借款，为担保债务履行2021年5月甲与乙签订抵押合同将该房屋抵押给乙，并办理了抵押登记。后甲未按时还款，乙于2021年7月22日诉至法院要求甲偿还借款，经审理，法院判决甲偿还乙借款。判决生效后，甲未履行其义务，乙于2021年10月向法院申请强制执行，乙申请拍卖甲房屋及储藏室，并主张优先受偿权。在执行过程中案外人丙表示其与甲在2021年7月16日签订书面买卖合同，购买了该储藏室，其支付了全部价款并已实际占有。
【评析】
对于法院能否查封、处置该储藏室产生了分歧，有三种观点： 第一种观点是该储藏室可以查封、可以处置。理由是未登记的建筑物依据相关证据确定权属。该储藏室虽未登记，但是根据合同和契税发票可以认定该储藏室属于甲所有。被执行人的财产可以查封、处置。第二种观点是该储藏室可以查封、不得处置。理由是储藏室属于甲所有可以查封，但是丙已支付全部对价并占有，需要保护正常交易秩序和善意第三人的利益，如果处置则会损害第三人的利益。 第三种观点是该储藏室不得查封、不得处置。理由是不动产物权采用登记生效主义，储藏室未进行物权登记，权属不确定，故不得查封、不得处置该不动产。
笔者认为该储藏室可以查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查冻扣规定）第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案中储藏室虽未登记于不动产登记簿，但是根据房屋买卖合同以及契税发票材料可以推定该储藏室属于甲所有。因此，该储藏室查封有法律和事实依据。
对于储藏室能否处置的问题，得判断购买者丙对于购买储藏室有无过错，如果丙无过错则应当解除查封，反之则可以继续处置房产，依据《查冻扣规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综合本案来看，丙在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款并已合法占有储藏室。如果非因丙自身原因未办理过户登记则应解除查封。笔者提醒，根据物权公示原则，在不动产买卖过程中，买受人一定要擦亮眼睛，充分了解不动产的权利负担，并及时进行物权登记。