【案情】原告系某村村民委员会，被告系陈某。2015年3月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定“1.乙方租赁甲方村中某老厂房用于开办企业，租金4000元/年；2.乙方在租赁期内负责厂房的维修、改造等，乙方在拆除和建筑时，由甲、乙双方共同商定解决相关事宜”。后被告陈某依约在此开办厂房，并将原老厂房拆除和翻建。但因该协议的签订未经提请村民会议讨论决定，村民知晓后上访不断，认为协议约定的租金过低，严重侵害了集体利益。原告与被告协商租金调整事宜未果后诉至本院，要求确认原、被告的房屋租赁合同无效。
【评析】法院生效裁判认为。本案中原、被告签订的《协议书》系对集体资产的出租，属于涉及村民利益的重要事项，应当由村民会议讨论决定。但根据法院查明的事实，该村村委会与陈某签订租赁协议书时并未提请村民会议讨论决定，故该协议违反了法律的效力性强制性规定，根据合同法的相关规定，合同应属无效。
正确理解、识别效力性强制性规定还是管理性强制性规定,不仅关系到民商事合同效力的维护,还影响到市场交易的安全与稳定。判断两者的根本在于违反该规定的行为是否侵害了国家、集体、社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
村民会议作为村民自治中的权力机构和决策机构，在村务民主决策过程中，拥有重大事项的最终决定权。村集体财产属于全体村民共同共有，村集体财产的最终处分只有村民会议才有权作出。村集体财产的处分方式有很多种，包括租赁、借贷以及其他方式。但无论使用哪种处分方式，都应当由村民会议作出决策或者由村民会议授权村民代表会议讨论决定。这是村集体财产所有权的基本内涵与必然要求。只要这样，才能够保障村民的集体财产所有权，防止村集体财产的流失。