住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，对于保障房屋住用安全、延长房屋使用寿命、提升小区居住环境具有重要意义。

如何能用好这笔钱，解决群众问题的同时保障大多数人的利益？海安市城市管理局出台了《海安市住宅专项维修资金管理细则》，不断加强专项维修资金管理，优化维修资金使用环节。

简流程，提高使用便捷度

《海安市住宅专项维修资金管理细则》明确了维修资金申请使用一般程序。一是提出申请，现场勘查。由申请人（业委会、物管会、社区（村））向市城管局提出申请；城管局工作人员进行现场查勘，并对提交材料初步审核；二是征求意见，公告公示。申请人向维修项目所涉及业主征求意见，由专有部分面积和人数三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积和人数二分之一同意使用；三是审核批复，及时维修。将方案和预算在小区明显位置公示不少于7天；城管局审核通过后，申请人开展招标工作确定维修单位进行维修。

应急修，安全问题不用等

发生下列危及房屋和人身安全以及严重影响生产生活的情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，经街道社区、业委会申请可以启用应急使用流程:

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）危及房屋安全的其他情形。

2025年5月9日，我市凯顺瑞城小区一单元电梯钢带出现裂纹，存在较大安全隐患，维保单位立即停用了该电梯。该单元为单电梯单元，电梯停用对业主出行造成很大不便。当天，城管局、平桥村、凯顺瑞城业主委员会进行了现场确认，要求业主委员会立即启动紧急程序进行维修，维保单位立即采购维修材料。5月11日，该电梯恢复正常运行。

线上办，助力群众“只跑一次”。

去年，城管局建设了海安市住宅专项维修资金平台，进一步优化了维修资金使用通道，申请人通过平台线上提交维修资金申请资料后，城管局进行线上审核，待资金拨付时，申请人提交纸质材料存档备案，实现了申请使用、资金拨付“只跑一次”。截至目前，城管局通过维修资金平台受理维修资金使用99件，其中应急项目16件，涉及外立面剥落、电梯故障、屋顶漏水、消防改造、监控系统改造等问题，实实在在为广大业主解决问题，真正开启了居民满意、高效共赢的物业管理新局面。

维修资金使用问答

1.什么是维修资金？

（1）维修资金（全称“住宅专项维修资金”）是业主在购房时按一定比例缴纳的专项资金，专门用于住宅小区共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。

（2）核心特点：

专款专用：仅用于小区共有部分，如屋顶、电梯、消防设施等。

业主共有：资金归全体业主所有，由住建部门或业主大会委托的机构代管。

长期储备：非日常开支，用于重大维修或突发紧急情况。

（3）与物业费的区别：

物业费用于日常维护（如保洁、绿化、保安等），维修资金则用于大修或更新。

物业费由物业公司管理，维修资金由政府或业委会监管。

2.什么情况下可以动用维修资金？

需同时满足以下条件：

（1）用于“共用部分”的维修共用部位：屋顶、外墙、楼梯间、电梯井、公共走廊等。

（2）共用设施：电梯、消防系统、排水管道、小区道路、公共照明等。

（3）保修期已满。开发商对共用部分的保修期一般为2-5年（依据《建筑工程质量管理条例》），保修期内问题由开发商承担。

（4）经合法程序或紧急情况

常规程序：由专有部分面积和人数三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积和人数二分之一同意使用。

紧急程序：突发危及人身安全的情况（如电梯停运、外墙脱落、水管爆裂），可“先维修，后补手续”。

3.什么情况下不能动用维修资金？

（1）非共用部分的维修

例如：业主户内门窗损坏、私人车库维修、家庭电路故障等。

（2）保修期内的质量问题

保修期内应由开发商或施工单位免费维修。

（3）日常维护和小额维修

如更换楼道灯泡、修补草坪、清洁水池等，应由物业费支出。

（4）程序不合法

未经业主表决、伪造签名或挪用资金，均属违规。